La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza del 30/09/2022, n. 28441, ha confermato l’obbligo del mediatore di comportarsi secondo buona fede e correttezza e, quindi, di comunicare le informazioni sull’esistenza di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, anche in assenza di specifico incarico, mediante preventiva consultazione dei registri immobiliari. Per la Cassazione, il mediatore è un operatore specializzato e, come tale, è tenuto, nello svolgimento della sua attività, ad osservare la diligenza qualificata, coerente con la qualifica posseduta, secondo quanto prescrive l’art. 1176 c.c., essendo obbligato a comunicare alle parti le circostanze a lui note e quelle conoscibili, capaci di incidere sul buon esito della mediazione, in quanto è in condizione di verificare che, al momento della stipula del preliminare, l’immobile non sia stato oggetto di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli. Al riguardo, con l’ordinanza in commento, la Cassazione ha sostenuto: - che non può darsi seguito all’orientamento della stessa Corte secondo cui, in mancanza di specifico incarico, il mediatore non sarebbe tenuto a verificare la sussistenza di eventuali iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli o di consultare i registri immobiliari (cfr. in tal senso Cass. 8849/2017; Cass. 15274/2006; Cass. 822/2006); - che l’art. 1759 c.c., comma 1, impone infatti un particolare obbligo informativo la cui ampiezza deve conformarsi alla natura professionale dell’attività del mediatore e che ricomprende tutte le notizie che questi è in grado di acquisire mediante le ordinarie visure presso i pubblici registri (cfr. Cass. 27482/2019) o le usuali verifiche volte ad assicurare la valutazione e la “sicurezza” dell’affare, non potendo neppure escludersi, in linea di principio, l’esigibilità di una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell’affare, ove esso presenti - in concreto - particolari caratteristiche che impongano un più inteso sforzo di approfondimento (Cass. 4126/2001); - che, tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti, ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile; - che tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, su eventuali prelazioni ed opzioni (Cass. 5938/1993), sul rilascio delle autorizzazioni amministrative (Cass. 8374/2009), sulla provenienza dei beni da donazioni suscettibili di riduzione (Cass. 965/2019), sulla solidità delle condizioni economiche dei contraenti (Cass. 20512/2019), sulla presenza di iscrizioni o trascrizioni sull’immobile (Cass. 27482/2019) e dunque anche sulla titolarità del bene in capo alla parte venditrice (Cass. 16382/2009).
24/10/2022