Con ordinanza 5 agosto 2022, n. 24317, la Corte di Cassazione, nel confermare il precedente
orientamento, ha ribadito che, in tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la
mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità), pur non incidendo
sul piano della validità del contratto, integra però un inadempimento del venditore per consegna
di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c.,
o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che
quest’ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque
esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (cfr. Cass., ord. n. 19749/2020)
Va però precisato che, secondo l’orientamento della medesima Corte, il successivo rilascio
del certificato di abitabilità esclude che la vendita dell’immobile, che al momento del contratto ne
sia privo, possa essere configurata come una ipotesi di vendita di aliud pro alio (cfr. Cass. n.
6548/2010): la mancata consegna del certificato di abitabilità non può, pertanto, determinare, in
via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del promittente
venditore (cfr. Cass., ord. n. 20426/2018).
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare l’atto di compravendita è giustificato.
Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile
privo del certificato di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il
mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad
attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché si tratti di fenomeno occorso in epoca
anteriore all’entrata in vigore della legge 47/1985, poiché il predetto certificato è essenziale,
avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la
funzione economico-sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè a
garantire la fruibilità e la commerciabilità del bene (cfr. Cass. n. 2196/2020).
Né, secondo la Suprema Corte, a tale conclusione può derogarsi in ragione dell’asserita
conoscenza, a cura del promissario acquirente, del difetto di tale attestazione.
E tanto in quanto se, per un verso, l’eccezione di inadempimento basata sulla mancanza del
certificato di abitabilità dell’immobile non può essere proposta qualora risulti che il promissario
acquirente era a conoscenza di tale situazione, per altro verso, il presupposto dell’obbligo che
l’art. 1477, terzo comma, c.c. pone a carico del venditore (e non del promittente venditore), in
ordine alla consegna dei documenti relativi all’uso della cosa venduta, fa sì che tali documenti (e,
quindi, anche il certificato ovvero la segnalazione certificata di agibilità, n.d.a.) siano necessari
all’uso della medesima e si trovino in possesso del venditore, il quale, in caso negativo, dovrà
comunque curarne la formazione e, in caso di preventiva conclusione del contratto preliminare, è
necessario che tali documenti siano acquisiti dal promittente venditore e consegnati al
promissario acquirente all’atto della stipula del contratto definitivo di vendita (cfr. Cass., ord. n.
20426/2018 cit.)
L’incidenza sulla «commerciabilità economica» dell’immobile.
L’assenza di agibilità o la non corrispondenza della stessa ai requisiti di legge incide, quindi,
sulla «commerciabilità economica» dell’immobile; in termini di inadempimento, è, infatti,
qualificabile come vizio della cosa venduta o promessa in vendita, tale da determinare il rifiuto
del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva e, quindi, di invocare la
risoluzione del contratto (cd. “azione redibitoria”), ovvero consentirgli di avvalersi dell’azione
diretta ad ottenere la riduzione del prezzo pattuito (cd. “actio quanti minoris”), anche in sede di
esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto, ex art. 2932 c.c., per i vizi da
cui è affetto l’immobile negoziato nel relativo contratto preliminare, ai sensi del combinato
disposto dell’art. 1490 c.c. (inidoneità della cosa all’uso cui è destinata o apprezzabile diminuzione del suo valore), e dell’art. 1492, comma 1, c.c. (in termini di effetti della garanzia per i vizi della
vendita), o in alternativa la condanna del promittente venditore all’eliminazione dei vizi.
Questo perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad
assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la
fruibilità e la commerciabilità del bene (cfr. Cass. n. 2196/2020), per cui i predetti certificati
devono ritenersi essenziali (cfr. Cass. n. 622/2019), specie se il promissario acquirente non abbia
espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque non abbia esonerato il
promittente venditore dall’obbligo di ottenere la relativa attestazione.
Dal suddetto principio si ricava che per i contratti di compravendita – e quindi, con maggior
forza, per i contratti preliminari di compravendita – la mancata consegna o il mancato rilascio del
certificato di agibilità o l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato
incidono sul piano dell’adempimento, e non su quello della validità, del contratto (cfr. Cass. n.
10665/2020).
Si può, pertanto, sostenere che l’agibilità non incide sulla “commerciabilità giuridica”
dell’immobile in quanto non costituisce requisito essenziale per procedere alla valida
conclusione del contratto preliminare e non impedisce la stipula del definitivo atto di
compravendita, da ritenersi, pertanto, pienamente valido anche se privo dell’indicazione degli
estremi relativi all’agibilità.
Non sussiste alcun automatismo tra procedura edilizia, attestazione di conformità e
riconoscimento dei requisiti di agibilità.
Secondo i giudici di legittimità, l’ammissibilità di tali rimedi di carattere generale, previsti per
i contratti sinallagmatici (qual è un contratto preliminare di compravendita), discende dalla
violazione dell’impegno traslativo assunto dal promittente venditore col preliminare, costituente
la sola fonte dei diritti e degli obblighi contrattuali delle parti (fino alla stipulazione del definitivo),
la quale esige che il bene oggetto del contratto sia trasferito in conformità alle previsioni e senza
vizi (cfr. Cass. n. 3855/2016) ed è irrilevante la circostanza che l’immobile sia regolare sotto il
profilo edilizio, anche nell’ipotesi in cui sia stata rilasciata una concessione edilizia in sanatoria,
non sussistendo alcun automatismo tra procedura edilizia, attestazione di conformità e
riconoscimento del detto requisito.
Infatti, il d.lgs. 25 novembre 25 novembre 2016, n. 222, che ha ricondotto la certificazione al
regime della segnalazione certificata di inizio attività, ha confermato la rilevanza del requisito della
conformità edilizia ed urbanistica, prevedendo - nel sostituire l’art. 24 del d.P.R. 380/2001 - la
“conformità dell’opera al progetto presentato” tra quanto deve essere attestato dal tecnico
asseverante all’atto della presentazione della dichiarazione.
Alla stregua del quadro normativo di riferimento, emerge che, sebbene il permesso di
costruire e il certificato di agibilità svolgano effettivamente funzioni differenti, mirando alla tutela
di beni giuridici non coincidenti, in quanto il certificato di agibilità, in particolare, assolve la
funzione di accertare la realizzazione dell’immobile secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo
edilizio è finalizzato all’accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (cfr. Cons. di
Stato, sent. n. 8180/2019), il certificato di agibilità presuppone, comunque, la conformità delle
opere realizzate al titolo edilizio abilitativo (cfr. Cons. di Stato, sent. n. 6780/2022).
Le opzioni che devono risultare nel contesto della proposta di acquisto.
In sostanza, qualora manchi l’agibilità potranno essere valutate le seguenti opzioni che
risulteranno alternativamente nel contesto della proposta di acquisto:
1) che l’obbligo di dotare l’immobile di tale requisito sia posto a carico del venditore
qualora ricorrano i presupposti di cui all’art. 24 del d.P.R. 380/2001 (recante il testo unico in
materia edilizia) ossia in caso di realizzazione di interventi edilizi relativi a nuove costruzioni o
ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, ovvero per gli interventi realizzati sugli edifici
esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico
degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di
infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente; la conformità
dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione
certificata;
2) che l’obbligo di dotare l’immobile di tale requisito costituisca un onere a carico
dell’acquirente, in quanto lo stesso art. 24 del d.P.R. 380/2001, come riformulato dal d.lgs. 222 del
2016, prevede che la segnalazione certificata di agibilità possa essere presentata anche dai
successori o aventi causa del proprietario;
3) che il proponente dichiari di rinunciare a tale requisito, di voler acquistare l’immobile
anche in mancanza della certificazione di agibilità, ritenendolo idoneo all’uso cui è destinato, e di
esonerare, pertanto, il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa attestazione e, quindi, dal
produrla tra i documenti di cui all’art. 1477, comma 3, c.c., avendone tenuto conto nella
determinazione del prezzo offerto.
Lo stesso vale per il periodo in cui l’agibilità era attestata per silenzio-assenso, prima della
soppressione dell’art. 25 del d.P.R. 380/2001 operata dal d.lgs. 222/2016.
L’obbligo di informazione del mediatore riguardo al rilascio del certificato di abitabilità.
Nel delineare la responsabilità del mediatore professionale, la Cassazione ha ritenuto di
escludere che la stessa possa estendersi ad indagini di carattere tecnico, quale quella, nella specie,
consistente nella verifica delle condizioni per il rilascio del certificato di abitabilità, che esulano
obiettivamente dal novero delle cognizioni specialistiche esigibili in relazione alla categoria
professionale di appartenenza.
In definitiva, la responsabilità del mediatore sussiste, in ordine alla mancata informazione
circa la conseguibilità del certificato di abitabilità, nei soli casi in cui egli abbia taciuto informazioni
e circostanze delle quali era a conoscenza, ovvero abbia riferito circostanze in contrasto con
quanto a sua conoscenza, ovvero ancora laddove, sebbene espressamente incaricato di procedere ad una verifica in tal senso da uno dei committenti, abbia omesso di procedere ovvero abbia
erroneamente adempiuto allo specifico incarico.
Ne consegue che una volta stipulato il contratto di compravendita, qualora non si provi
sussistere una responsabilità in ordine alla violazione del diritto di informazione (art. 1759 c.c.), il
mediatore ha diritto alla provvigione nonostante la successiva risoluzione consensuale delle parti
avvenuta perché è emerso che l’immobile non è provvisto di certificato di abitabilità (cfr. Cass. n.
4415/2017).
Più di recente, la Cassazione, con sentenza 9 agosto 2022, n. 24534, ha sostenuto che in
relazione alle operazioni di acquisto immobiliare, sono certamente comprese, fra le informazioni
oggetto dell’obbligo di informazione a carico del mediatore, quelle riguardanti il rilascio del
certificato di abitabilità.
In termini generali è stato precisato che l’obbligo, imposto al mediatore dall’art. 1759 c.c.,
risulta violato tanto nel caso di omessa comunicazione di circostanze che avrebbero indotto la
parte a non concludere l’affare, quanto nel caso in cui la conoscenza di determinate circostanze
avrebbe indotto la parte a concludere l’affare a condizioni diverse (cfr. Cass. n. 2277/1984; Cass. n.
5777/2006).
La Cassazione ha chiarito che: a) la responsabilità del mediatore nella sua attività
informativa, ai sensi dell’art. 1759 c.c., sussiste sia che l’affare abbia avuto buon fine sia nel caso
contrario, poiché la conclusione dell’affare non è prevista come elemento costitutivo della
responsabilità del mediatore (cfr. Cass. n. 1160/1973); b) la parte tenuta al pagamento della
provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 c.c., l’inadempimento del
mediatore rispetto agli obblighi nascenti dalla mediazione ed indicati nell’art. 1759, comma 1, cit.,
per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione (cfr. Cass. n. 5938/1993).
Qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua
responsabilità per i danni sofferti, per l’effetto, dal cliente (cfr. Cass. n. 16623/2010; Cass. n.
18140/2015).
Consegue per la Suprema Corte, dai principi sopra indicati, che sostenere la tesi secondo cui,
in presenza della dichiarazione del venditore sulla regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile, il
mediatore non abbia alcun obbligo di verifica non è conforme alla giurisprudenza della medesima
Corte.
In base ai principi sopra richiamati, il mediatore ha quanto meno l’obbligo di informare il
proponente acquirente della propria inconsapevolezza circa la verità di quanto dichiarato dal
venditore, chiarendo che si tratta di notizia non controllata. In particolare, dovrebbe precisare di
non avere fatto verifiche circa l’esistenza o meno del certificato di agibilità.
In conclusione, il fatto che la mancanza dell’agibilità non rende il bene incommerciabile, non
esclude l’obbligo del mediatore di rendere consapevole la parte promissaria acquirente della sua
esistenza, reperibilità, o irreperibilità.
E’ pertanto opportuno se non necessario, nel rispetto di quanto previsto dall’art. 1759 c.c. e
così da non incorrere in responsabilità professionale, che il mediatore informi da subito il proponente dell’assenza di certificazione attestante l’agibilità dell’immobile, affinché quest’ultimo
possa esprimere, già al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, un consenso
consapevole e informato.
22/11/2022