È stato convertito in legge il decreto-legge cosiddetto “Salva casa”, finalizzato a superare alcune rigidità della normativa urbanistica vigente, e ad agevolare la regolarizzazione degli immobili in presenza di difformità minori rispetto allo stato legittimo, la cui sussistenza è necessaria sia per la relativa commerciabilità, sia per l’esecuzione di interventi di riqualificazione e rigenerazione.
Si riportano, di seguito, alcune disposizioni di interesse per le imprese
recupero dei sottotetti (articolo 1 comma 1 0a –articolo 2 bis, comma 1-quater TUE)
Al fine di incentivare l’ampliamento dell’offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, si consente il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalle leggi regionali, anche quando l’intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, alle seguenti condizioni:
- che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
- che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
- e che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.
Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.
attività edilizia libera (articolo 1, comma 1, lettera a - articolo 6, comma 1, lettera b-bis e b-ter TUE)
Viene inclusa tra le attività di edilizia libera l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA), poste non solo a protezione di balconi aggettanti dal corpo dell'edificio o di logge, ma anche di porticati rientranti all'interno dell'edificio, a eccezione dei porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell’edificio prospicienti aree pubbliche.
Tali elementi non devono configurare spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici, come definiti dal regolamento edilizio-tipo, che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. Tali strutture devono favorire una naturale micro-aerazione che consenta la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici ed avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.
Viene consentita in edilizia libera anche l’installazione di tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.
Tali opere non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici. Tali strutture devono altresì avere caratteristiche costruttive tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e devono armonizzarsi alle linee architettoniche dell’edificio.
stato legittimo degli immobili (articolo 1, comma 1, lettere b e b-bis - articolo 9-bis, comma 1-bis e 1 ter TUE)
La dimostrazione dello stato legittimo di un immobile o di un’unità immobiliare potrà avvenire attraverso il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
Si prevede inoltre che, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari, non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio di cui all’articolo 1117 del codice civile, che sono:
- tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune
- le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune.
Si prevede infine che, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio, non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso.
mutamento di destinazione d’uso delle unità immobiliari (articolo 1, comma 1, lettera c - articolo 23-ter, commi 1, 1 bis, 1 ter, 1 quater, 1 quinquies e 3 TUE)
Viene in primo luogo chiarito che il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di edilizia libera.
Si conferma che, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate:
a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.
La nuova disciplina stabilisce che il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito, nel rispetto delle normative di settore, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni.
E’ altresì sempre ammesso il mutamento di destinazione d'uso tra le quattro categorie funzionali “residenziale”, “turistico-ricettiva”, “produttiva e direzionale” e “commerciale” in immobili situati nelle aree urbane storiche, in quelle totalmente o parzialmente edificate e in quelle inedificate o scarsamente edificate destinate a nuovi insediamenti di cui, rispettivamente, alle lettere A), B) e C) dell’art. 2 del decreto interministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o zone equipollenti secondo le definizioni regionali, nel rispetto delle condizioni previste dal comma 1-quater dell’articolo 23-ter TUE e dalle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d'uso di cui sopra è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le nuove disposizioni si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.
Il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:
- nei casi di cui mutamento di destinazione d’uso senza opere, occorre presentare la SCIA di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241;
- nei restanti casi, il titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall'esecuzione di opere soggette a CILA, si procede con SCIA.
certificato di agibilità (articolo 1, comma 1, lettera c-bis - articolo 24, commi 5-bis, 5-ter e 5-quater TUE)
Nelle more della definizione dei requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici, ai fini della certificazione delle condizioni di agibilità e dell’acquisizione dell’assenso da parte dell’amministrazione competente, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, il tecnico progettista abilitato è autorizzato ad asseverare la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
- locali con un’altezza minima interna inferiore a 2,70 metri fino al limite massimo di 2,40 metri;
- alloggio monostanza, con una superficie minima, comprensiva dei servizi, inferiore a 28 metri quadrati, fino al limite massimo di 20 metri quadrati, per una persona, e inferiore a 38 metri quadrati, fino al limite massimo di 28 metri quadrati, per due persone.
L’asseverazione può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
- i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
- sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un'adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.
Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente.
tolleranze costruttive ed esecutive (articolo 1, comma 1, lettera f - articolo 34-bis, commi 1-bis e 2-bis TUE)
Rimane ferma la disposizione del testo unico dell’edilizia che prevede che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo abilitativo.
Per i soli interventi eseguiti entro la data del 24 maggio 2024, vengono riparametrate le tolleranze costruttive in misura inversamente proporzionale alla superficie utile e sono pertanto considerati legittimi gli scostamenti dei parametri edilizi degli immobili già esistenti qualora rientrino nei seguenti limiti:
- 2% per le unità immobiliari con superficie superiore ai 500 mq;
- 3% per le unità immobiliari con superficie compresa tra 300 e 500 mq;
- 4% per le unità immobiliari con superficie compresa tra 100 e 300 mq;
- 5% per le unità immobiliari con superficie compresa tra 60 e 100 mq;
- 6% per le unità immobiliari con superficie inferiore ai 60 mq.
Relativamente alle tolleranze esecutive, per gli immobili non tutelati, resta ferma la disposizione che prevede la tolleranza per le irregolarità geometriche e per le modifiche alle finiture di minima entità, nonché per la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica e edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile. Limitatamente agli interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024, sono considerate tolleranze esecutive anche il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.
casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo (articolo 1, comma 1, lettera f-bis - articolo 34-ter TUE)
Viene disciplinata la regolarizzazione degli interventi realizzati come varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo, qualora lo stesso sia stato rilasciato prima dell’entrata in vigore della c.d. legge Bucalossi del 1977.
Alle condizioni previste, è possibile regolarizzare l'intervento mediante presentazione di una SCIA e il pagamento di una somma di denaro a titolo di oblazione.
Le parziali difformità, realizzate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all’esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguìto un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità sono soggette alla disciplina delle tolleranze costruttive introdotte dal provvedimento in oggetto di cui all’articolo 34-bis TUE.
accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali (articolo 1, comma 1, lettere g), h) e i) – articoli 36, 36-bis e 37 TUE)
Viene in alcune ipotesi superato il requisito della cosiddetta “doppia conformità”, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o di totale difformità nelle ipotesi di cui all'articolo 31 TUE.
In particolare, vengono individuate due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria, differenziando:
- gli interventi eseguiti in assenza, totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire di cui all’articolo 23 del TUE, per i quali, in quanto fattispecie di maggiore gravità, continua a permanere l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia (previsioni di piano e normativa tecnica), ossia della necessità di rispettare la normativa prevista sia all’epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (articolo 36 TUE);
- gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia “semplice” di cui all’articolo 22 del TUE, per i quali vi è il superamento della doppia conformità: si prevede che sia sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento (nuovo articolo 36-bis TUE).
Nei casi di difformità parziali si introduce la cd. sanatoria condizionata, in base alla quale il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all’esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, nonché alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.
Il rilascio del permesso in sanatoria è sempre subordinato al pagamento del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile in seguito agli interventi (importi compresi fra 1.032 e 10.328 €).
Infine, l’articolo 37 TUE relativo agli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, viene modificato estendendo anche in questi casi il nuovo regime in merito all’eliminazione della “doppia conformità” lasciando in questo caso invariata la sanzione pecuniaria prevista dalla normativa vigente.
7/08/2024